Basado en el reporte de inteligencia del Mercado MIR de Peter Zalewski.

Durante el periodo comprendido entre Abril y Junio de este año, se negociaron un promedio de  500 apartamentos nuevos fueron vendidos mensualmente en el Gran Centro de Miami, lo que  represento un aumento del 105 % comparado con 241 unidades vendidas al mes en el segundo trimestre del 2009, de acuerdo a un nuevo reporte  de Condo Vultures® White Paper™.

Aproximadamente 1.500 unidades vendidas que comprenden 1.8 millones de pies cuadrados,  generaron ventas de $ 584 millones de dólares, lo que traduce un monto de  $ 333 por pie cuadrado. El aumneto de actividad en las ventas ha reducido el numero de apartamentos bajo en control de los urbanizadores a menos de 5.100 unidades, según el reporte basado en la Guía Oficial del Comprador de  Condo Vultures® Official Condo Buyers Guide To Miami™.

Los apartamentos nuevos disponibles para la venta, representan el 23 % del inventario total construido en el corredor de 60 cuadras del Gran centro de Miami entre los años 2003 y 2010.  Hace un año en Julio del 2009 cerca del 40% de apartamentos nuevos en la misma área no se habían vendido de acuerdo a la compañía licenciada de corretaje inmobiliario Condo Vultures® Realty LLC.

"Desde el año pasado, el panorama del mercado de apartamentos nuevos en el Gran Centro de Miami ha empezado a tomar forma" afirmo Peter Zalewski, Presidente de la compañía de consultoría inmobiliaria Condo Vultures® LLC. "Cerca de 3.800 apartamentos nuevos fueron negociados en los últimos 12 meses debido a que los constructores han rebajado los precios, en algunos casos hasta en un 51 por ciento. Segun nuestro reporte anterior, cuatro de cada cinco apartamentos han sido comprados de contado.

"La preponderancia de los compradores en efectivo suscita el interrogante de cuántos de esos nuevos dueños planean vivir en esos apartamentos en vez de alquilarlos".

Un trío de entidades financieras tomaron control de más de 1.900 unidades que no han sido vendidas en seis rascacielos en el área del Gran Centro de Miami desde mediados del mes de Abril en tres diferentes transacciones, según el nuevo reporte de CondoVultures.com.

Las nuevas entidades de HSBC USA, Bank of America, and iStar Financial son ahora las propietarias de un numero combinado de dos millones de pies cuadrados de inventario residencial en un par de proyectos que ya estaban en problemas financieros: Everglades on the Bay y el conocido ICON Brickell en el centro de Miami. El tercer proyecto es Terrazas Riverpark Village ubicado al este del aeropuerto Internacional de Miami de acuerdo al reporte basado en los registros públicos del condado de Miami-Dade.  

El último de los proyectos recuperados por la entidad financiera llega ocho meses después de Starwood Capital Group (División Residencial) comprara el portafolio de préstamos del fallido Corus Bank.

El portafolio de Starwood Capital en el Sur de Florida incluye Paramount Bay y Mint en el gran centro de Miami de acuerdo a un reporte reciente de CondoVultures.com.  

"Estamos entrando en una fase del ciclo del Mercado inmobiliario en el cual, las entidades financieras y no los urbanizadores están dictando el curso del mercado de condominios nuevos  en el Gran centro de  Miami” afirmo Peter Zalewski, CEO de la compañía de consultoría inmobiliaria Condo Vultures® LLC. "Debido a que las entidades financieras de repente se convierten en propietarias de los bienes raíces y administradores de los mismos acarreando responsabilidades y obligaciones, no se sienten muy cómodas en esta posición pues ni son expertos ni están en el negocio de bienes raíces.

"Dado el riesgo, hay que ver como estas entidades financieras presentan opciones a los urbanizadores en problemas las cuales anteriormente no estaban disponibles en estos proyectos”

Basado en el blog de Peter Zalewski.

La entidad financiera  HSBC USA ha tomado la propiedad de 870 apartamento con un millón de pies cuadrados de espacio habitable y tres  extensos  locales comerciales en las dos de las tres  torres de 57 pisos de Icon Brickell ubicado en el área del Gran Centro de Miami, según un nuevo reporte de CondoVultures.com.

ICON Brickell LLC, una compañía de valores de  HSBC , creada el 29 de Marzo, tomo titulo sobre las lujosas unidades nuevas y locales comerciales como parte de la entrega en garantía (acuerdo entre el acreedor hipotecario y deudor de entregar voluntariamente la propiedad en lugar de perderla por ejecución hipotecaria) como lo demuestra el registro de dicha transacción, grabado en el registro de instrumentos públicos del Condado Miami- Dade, el dia 13 de Mayo de 2010.
La transferencia de apartamentos fue registrada a un precio promedio de  $341 por pie cuadrado por unidad “listas para diseñador” (necesitando pisos y otros terminados de acuerdo con el reporte basado en la guía oficial del comprador de Condo Vultures® Official Condo Buyers Guide To Miami™.

Basado en el " Market Intelligence Report" por Peter Zalewski.

A pesar de los esfuerzos de la compañía de hipoteca con respaldo de U.S. Fannie Mae, Financiamiento  fue utilizado en sólo el 17 por ciento de las ventas de 700 apartamentos nuevos en el sector del gran centro Miami en el primer trimestre de 2010, de acuerdo con un nuevo informe de CondoVultures.com.
Los compradores adquirieron casi 600 unidades en 29 proyectos en gran centro Miami pagando de contado entre enero y marzo. En comparación, se utilizó  financiamiento para adquirir unidades en menos de 120 en 19 proyectos en el área de 60 cuadras, segun el reporte de Condo Vultures ® ™ Guia oficial de compradores de Condominios en Miami.

A pesar de que el Gobierno está alentando  a las entidades financieras para que se animen una vez mas a prestar dinero para compras de apartamentos en condominios,los resultados no han sido los esperados  en el sur de la Florida," dijo Peter Zalewski, CEO de la compañía de Consultora Inmobiliaria Condo Vultures ® LLC.

14 De mayo de 2010 10: 28  basado en el blog de Peter Zalewski.

Más de un mes después de una subasta bastante concurrida en el centro de  Miami, el urbanizador  de la nueva torre San Lorenzo ha cerrado en sólo nueve de las 65 unidades vendidas al mejor postor el día de la subasta,  según un nuevo  informe de CondoVultures.com.

Los negocios de las ofertas ganadoras en el edificio de 10 pisos ubicado en el barrio de la  pequeña Habana de Miami, cerraron a un precio promedio de $ 134 por pie cuadrado, de acuerdo con el informe, basado en los registros del condado Miami-Dade.

El precio por pie cuadrado de las ventas que cerraron, superó los $ 121 por pie cuadrado que fue el promedio de la venta en subasta del 10 de abril y que atrajo a más de 300 personas en el Hyatt Regency Hotel de Miami. 
 
"La subasta de San Lorenzo es considerada por algunos observadores de la industria como el un experimento o conejillo de indias de las ventas de condominios," dijo Peter Zalewski, principal de la firma de consultaría inmobiliaria  Condo Vultures ® LLC.

Del Blog por Peter Zalewski.

Miercoles Mayo 12,2010

El urbanizador del opulento condominio ICON Brickell en  Miami ha entregado las llaves de dos de las tres torres de lujo de 1.793 unidades al grupo de prestamistas de construcción encabezado por el banco HSBC, de acuerdo con el periódico The Miami Herald.

El urbanizador (Related Group)  cuyo presidente y jefe ejecutivo es Jorge Pérez,  entrego la propiedad de las torres  Norte y sur de 57 pisos ubicadas en la parte Este del complejo localizado en la manzana 400 de la Avenida Brickell, de acuerdo con el informe de prensa.

Los grandes descuentos de hasta el 30 por ciento, lanzados en Enero de este año, generaron un incremento en las ventas pero no suficiente como para
dilatar una "solución por conciliación" entre el urbanizador y las entidades financieras, según el Miami Herald.

Related Group solo ha sido capaz de vender el 27% del total de las 1273 unidades en las Torres Norte y Sur a un promedio de $477 por pie cuadrado, según la guía oficial de compradores de Miami , Official Condo Buyers Guide to Miami™.

"El ICON Brickell es el proyecto más popular  del momento en Miami para quien quiera invertir en calidad a buen precio," dijo Peter Zalewski, principal de la compañía de consultoría inmobiliaria

Condo Vultures® LLC.

Menos de 40 mil condominios y townhomes están en el mercado de reventa en la región del Sur de la Florida siendo este el menor número en los últimos 18 meses, según el nuevo reporte de CondoVultures.com.

El numero de propiedades para reventa el los condado de Miami-Dade, Broward, y  Palm Beach bajaron en un  23 por ciento en el año comparado con el mes de Mayo del 2009 cuando habían  52.000 unidades en el mercado de acuerdo al último reporte de la Asociación de corredores de Bienes Raíces de la Florida. www.floridarealtors.org.

Esta disponibilidad no refleja las unidades nuevas de urbanizadores ya que el mercadeo es privado. Es decir, no es listado en la base de datos del servicio de listado múltiple, MLS, de acuerdo a la compañía de bienes raíces  Condo Vultures® Realty.

"El inventario está disminuyendo por varias razones, desde mas inversionistas y compradores de segundas residencias comprando propiedades a precios con descuentos hasta compradores de residencias  principales  tomando ventaja de los incentivos ofrecidos por el gobierno. Hay también algunos dueños que han decidido sacar sus propiedades del mercado como resultado de haber obtenido modificación de hipoteca.” Dijo Peter Zalewski de la firma de consultoría inmobiliaria Condo Vultures® LLC.

Compradores adquirieron 126 condominios nuevos en el mes de Abril en ICON Brickell, el complejo que consta de  tres torres en la avenida de Brickell en el borde con el  centro Miami, alcanzando el  23 por ciento  de unidades que cerraron en el proyecto de casi 1.800 unidades, de acuerdo al  nuevo informe de CondoVultures.com.

Tras los descuentos recientemente implementados, compradores cerraron en mas de cuatro unidades por día en el mes de Abril comparado con el promedio de un poco menos de dos unidades en el primer trimestre del 2010, basado en el reporte de Condo Vultures® en la Guía oficial de Miami para compradores, Official Condo Buyers Guide To Miami™.

Mas de 100 condominios nuevos fueron adquiridos  en Sunny Isles Beach en los tres primeros meses del año 2010 que presentaron un descuento del 12% o $ 70 dólares por pie cuadrado en comparación al primer trimestre del 2009 de acuerdo al ultimo reporte de Condo Vultures White Pages™

Entre enero y marzo de este año el precio promedio de $ 508 por pie cuadrado, bajo de $ 578 por pie cuadrado durante el primer trimestre de 2009 y $652 dólares por pie cuadrado en el primer trimestre de 2008, según el informe basado en la guia de compradores  de Condo Vultures® Buyers Guide of Sunny Isles Beach ™.

La demanda de unidades nuevas frente al mar ha mantenido el precio algo estable mientras que el precio en el  producto antiguo y sin vistas al océano o al  intercostal bajo de precio significativamente.

El descuento, reactivo las ventas de urbanizadores  en Sunny Isles Beach, lo opuesto a sus  homólogos en  South Beach de Miami Beach, donde sólo 17 nuevas unidades de condominio se vendieron en el mismo periodo de tiempo a un precio promedio de más de $1.350 dólares por pie cuadrado.

Martes , 30 de Abril, 2010

Durante meses, la industria de bienes raíces del Sur de la Florida ha estado especulando sobre el futuro de la torre Trump III  la cual está terminada pero desocupada. Con 43 pisos y  ubicada frente al mar en la playa de Sunny Isles esta torre de 43 pisos fue vendida en pre-construcción como el Condominio Trump III.

Algunos observadores de la industria pensaron que el proyecto de 271 unidades podría no llegar a  ser un edificio residencial  a corto plazo y en reemplazo, ser vendido en su totalidad a un fondo de inversionistas de Wall Street que operaria la torre como un edificio de rentas de lujo y una vez que el mercado se recuperara de acuerdo a la usual especulación, las unidades podrían ser vendidas por el comprador en bloque a compradores individuales con un margen de ganancia significativo.

El futuro de la torre III del proyecto Trump, al fin fue determinado el 20 de Abril, cuando el urbanizador presento formalmente  la “Declaración de Condominio” en la oficina de registro de instrumentos públicos del Condado Dade,  paso necesario para  dar luz verde al comienzo de las ventas de unidades individuales en el edificio ubicado en la Avenida Collins en la parte sur de la ciudad de Sunny Isles Beach de acuerdo al nuevo reporte de CondoVultures.com.   

"Hay muchos fondos de inversionistas institucionales decepcionados al ver que otra torre entera queda fuera de su alcance” dijo  Peter Zalewski,  principal de la compañía de consultoría Condo Vultures® LLC , localizada en Bal Harbour . “Mas de un fondo de oportunidad estaba interesado en este proyecto como un negocio de “bloque” ya que hubiese podido adquirir en su totalidad.

Al final, el futuro del proyecto será justamente como fue planeado originalmente, un condómino lujoso.
"La única diferencia real es que el precio de venta va a ser mucho menos que el precio original de la época de la bonanza." 

 South Beach developers sold only 17 new condo units in the first quarter of 2010, down from 31 units in the first quarter of 2009 and 136 units in the first quarter of 2008, according to a new Condo Vultures® White Paper™.

The slow South Beach sales in the first quarter of 2010 are a stark contrast to the more than 720 units that transacted across Biscayne Bay in Greater Downtown Miami during the same January through March period, according to a recent report based on Miami-Dade County records.

The few buyers that did purchase new condos in the Miami Beach neighborhood of South Beach paid an average price of $1,364 per square foot in the first quarter of 2010, up from $803 per square foot a year earlier in the first quarter of 2009, according to the report based on the Condo Vultures® Official Condo Buyers Guide To South Beach™.

Más de 97 mil procesos de remate hipotecarios fueron instaurados en el 2009 en la región de los tres condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach en el Sur de la Florida, representando el 29 % de aumento comparado con cerca de 76.000 acciones de remate en el 2008, de acuerdo al nuevo reporte de CondoVultures.com.

En comparación, en el año 2007 hubo más de 32.000 acciones de remate hipotecario, también conocidas como Lis Pendens o notificación de incumplimiento, inicializadas contra propiedades en los tres condados, de acuerdo al reporte elaborado por Condo Vultures® en su base de datos de remates hipotecarios o Forclosure Database.

Tal como proyectado, el número de acciones de remate hipotecario en el sur de la Florida, no alcanzo a llegar al umbral de 100.000 dijo Peter Zalewski, propietario de la compañía de consultoría  en Bienes Raíces localizada en Bal Harbour, Condo Vultures® LLC. “Al final del segundo trimestre del 2009, la región iba a un ritmo de mas de 100 mil acciones de remates hipotecarios Ese impulso disminuyo lo suficiente para en el tercer y cuarto trimestre para no alcanzar la significativa marca sicológica de 100 mil.